Zone B1 loi Pinel

L'article du mois

Article sur l'impact du prélèvement a la source sur votre investissement Pinel

Le prélèvement à la source

Impact du prélèvement à la source et du CIMR sur votre investissement locatif Pinel, Duflot ou Scellier...

La zone B1 est un bon compromis pour investir en loi Pinel : peu de risques, tarifs attractifs, bonne rentabilité.

Certaines grandes agglomérations dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer.

Plafonds de loyer par mètre carré en 2018 pour la zone B1 : 10,15 €

Au plafond de loyer mensuel par mètre carré, il est fait application d’un coefficient multiplicateur égal à 0,7 + 19/S, S étant la surface à prendre en compte du logement. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
Le plafond de loyer mensuel par mètre carré obtenu après application du coefficient multiplicateur doit être multiplié par la surface à prendre en compte du logement.

Les plafonds de loyer par mètre carré obtenus après application du coefficient multiplicateur sont arrondis au centime d'euro le plus proche. Un calculateur de plafonds de loyer est disponible sur le site internet du ministère du Logement et de l'Habitat durable (www.cohesion-territoires.gouv.fr).

Exemple pour un logement de 38 m2 à Tassin :

Plafonds de loyer par mètre carré pour la zone B1 : 10,15 €
Calcul du coefficient multiplicateur : 0,7 + (19 / 38)
Coefficient de pondération à retenir : 1,2
Plafonds de loyer pondéré : 12,18 €/m²
Loyer Pinel maximal applicable au logement : 462,84 €/mois

Est-il judicieux d'investir en zone B1 ?

Les zones Abis et A étant, par définition, les plus tendues, il est normal de s'interroger sur la pertinence d'un achat Pinel en zone B1. Notre réponse est évidemment un OUI catégorique. En effet, les prix d'achat en zone B1 sont bien plus accessibles qu'en zone A ou Abis et la différence des revenus issus de la location ne viennent pas combler cette différence. De plus, les prix au mètre carré en zone Abis et A sont souvent au-dessus du plafond des 5 500 €/m² ce qui rend l'investissement moins optimal.
Les zones B1 étant généralement placées en périphérie de grandes agglomérations, elles bénéficient du dynamisme immobilier de ces agglomérations sans en avoir les inconvénients.

Par exemple, Bron (zone B1) est une commune limitrophe de Lyon (zone A). Prenons quelques minutes pour comparer un investissement à montant égal sur chacune de ces 2 communes afin de déterminer, de manière purement mathématique et empirique, laquelle de ces 2 communes offre la meilleure rentabilité (qui est, rappelons-le, le but de tout investissement : gagner de l'argent).

Exemple : achat de 240 000 € sur Lyon

Nous achetons un appartement T2 de 42m².
Le plafond de loyer sur Lyon a été modulé par le préfet à 12 €/m².
Le coefficient de pondération pour cet appartement est de 1,15.
On a donc un loyer Pinel mensuel de : 42 x 1,15 x 12 = 579,60 €

Soit un revenu locatif annuel de 6 955,20 € pour une réduction d'impôts de 4 620 € / an pendant 9 ans.

Exemple : achat de 240 000 € sur Bron

Avec des prix plus bas, nous pouvons acheter à Bron 2 studios de 30m² pour un total de 240 000 €.
Le coefficient de pondération est de 1,2.
Loyer Pinel mensuel pour deux studios est de 2 x 30 x 1,2 x 10,15 = 730,80 €

Soit un revenu locatif annuel de 8 769,60 € pour une réduction d'impôts de 4 800 € / an pendant 9 ans.

Pour conclure, il est aisément compréhensible qu'investir à Bron est plus intéressant qu'investir à Lyon, et ce, malgré le fait que Bron soit en zone B1 alors que Lyon est en zone A !