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Article sur l'impact du prélèvement a la source sur votre investissement Pinel

Le prélèvement à la source

Impact du prélèvement à la source et du CIMR sur votre investissement locatif Pinel, Duflot ou Scellier...

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Gratuit : un guide clair sur la loi Pinel

 

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Autres dispositifs pour investir dans l'immobilier

La loi Girardin

La loi Girardin permet d’investir dans les départements et territoires d'outre-mer et de bénéficier ainsi d'une réduction d'impôt.
Depuis le 31 décembre 2012, est uniquement concernée la construction d'un logement affecté à la résidence principale et certains travaux :

-    L’acquisition ou la construction d'un logement neuf affecté à la l'habitation principale du contribuable,
-    Les travaux de réhabilitation des logements de plus de 20 ans,
-    Les travaux de confortation contre les risques sismiques.

Les travaux de réhabilitation s'entendent des travaux de modification ou de remise en état du gros œuvre et des travaux d'aménagement interne qui, par leur nature, équivalent à de la reconstruction.

Le contribuable doit s'engager à affecter, de manière continue, le logement à son habitation principale durant au moins 5 ans. Cet engagement prend effet à compter de sa date d'achèvement ou d'acquisition.
Lorsque des travaux de réhabilitation sont entrepris sur des logements de plus de 20 ans, le contribuable doit affecter le logement à son habitation principale durant 5 ans au moins ou le louer nu durant la même période.

La base de la réduction d'impôt est constituée :

-    Du prix de revient des constructions et du terrain pour un logement que le contribuable fait construire,
-    Du prix d'acquisition du logement pour les logements acquis neufs,
-    Du coût des travaux pour les logements anciens.

Le prix de revient au m² est plafonné à 2.449 € HT (soit 2.657€ TTC).

La surface à prendre en considération est aussi plafonnée :
-    Personne seule : 65 m²
-    Couple : 77,5 m²
-    Personne seule ou en couple ayant une personne à charge : 90 m²
-    Majoration par personne à charge supplémentaire dans la limite de 5 personnes : 12 m²

L'avantage fiscal est réparti sur 5 ans.

La loi Malraux

La loi Malraux concerne certains travaux immobiliers réalisés dans des secteurs urbains bénéficiant d'une protection particulière. L'avantage fiscal, qui prenait la forme d'une déduction spécifique jusqu'en 2009, est aujourd'hui constitué d'une réduction d'impôt.
 

Le régime de défiscalisation concerne des dépenses de restauration effectuées sur des immeubles situés :
-    dans un secteur sauvegardé,
-    dans un quartier ancien dégradé,
-    dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager,
-    dans une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine,
-    dans un quartier ancien présentant une concentration élevée d'habitats anciens dégradés et faisant l'objet d'une convention visée par le nouveau programme national de renouvellement urbain.


Les dépenses doivent être réalisées dans des locaux d'habitation, des locaux destinés originellement à l'habitation et réaffectés à cet usage ou des locaux commerciaux loués nus. Les bureaux transformés en logement sont également concernés.


Les souscriptions au capital de SCPI qui investissent dans des locaux éligibles ouvrent également droit à réduction d'impôt.


L'avantage fiscal n'est accordé que si une restauration complète du logement est effectuée. De ce fait, les travaux ne permettant qu'une restauration partielle de l'immeuble sont exclus. Cependant, les travaux n'ont pas à porter sur toutes les parties de l'immeuble, lorsque certaines d'entre elles ne nécessitent aucune intervention. En outre, les travaux de restauration doivent être déclarés d'utilité publique.


Par ailleurs, le contribuable doit prendre l'engagement de louer nu le logement durant au moins 9 ans. La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux.


La base de la réduction d'impôt est constituée des dépenses suivantes :
-    les dépenses de réparation et d'entretien,
-    les dépenses d'amélioration,
-    les primes d'assurance,
-    la taxe foncière,
-    les intérêts d'emprunt,
-    les frais d'adhésion à des associations foncières urbaines de restauration,
-    les travaux de restauration et de transformation.


Les charges prises en compte pour le calcul de la réduction d'impôt ne peuvent être déduites des revenus fonciers.


Les dépenses éligibles sont plafonnées à 400.000 euros sur 4 ans.


Les taux de réduction d'impôt sont les suivants :
-    22% lorsque l'immeuble est situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager,
-    30% dans les autres cas.

Le dispositifs d'investissement Borloo ancien

Ce dispositif s'applique lorsqu'une convention a été passée avec l'ANAH, permettant de louer un logement à des conditions avantageuses (secteur social ou intermédiaire). Il permet de bénéficier d'une déduction spécifique venant diminuer le montant des revenus fonciers.

La déduction spécifique vise les contribuables qui donnent à louer nus des logements (le régime des revenus fonciers doit donc s'appliquer), directement ou par l'intermédiaire d'une société immobilière translucide (SCI).
Le dispositif peut s'appliquer en cas d'indivision et de démembrement de propriété (dans cette dernière hypothèse, c'est l'usufruitier qui peut bénéficier de l'avantage fiscal).
Le contribuable ne peut bénéficier, au titre d'un même logement, à la fois du Borloo ancien et de la réduction d'impôt Pinel-Duflot.

Le logement, qui doit respecter les caractéristiques de décence fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, doit être donné en location dans le cadre d'une convention conclue avec l'Anah (agence nationale pour l'habitat).
Il existe deux types de conventions : les conventions passées dans le secteur intermédiaire et les conventions passées dans le secteur social ou très social.
Ces conventions comportent des informations concernant notamment les travaux d'amélioration incombant au bailleur, le montant maximum des loyers, les conditions d'occupation du logement, leur durée qui ne peut être inférieure à 9 ans ainsi que les conditions de leur révision et de leur résiliation.
Par ailleurs, le bénéficiaire doit s'engager à donner le logement en location nue à usage d'habitation principale du locataire pendant toute la durée de la convention.

Des plafonds de ressources et de loyers, dont le montant varie en fonction du secteur concerné, doivent être respectés :
 

Ainsi, dans le secteur intermédiaire, les plafonds de loyers suivants par m² s'appliquent en 2016 :

-    16,83 € en zone A bis
-    12,5€ en zone A
-    10,07€ en zone B1
-    8,75€ en zone B2 et C

Dans le secteur social, on appliquera en 2016 les plafonds suivants par m² :

- 6,68€ en zone A,
- 6,06 € en zone B1 et B2
- 5,45 € en zone C.

 

Enfin les plafonds suivants sont applicables dans le secteur supersocial :

- 6,31€ en zone A
- 5,89 € en zone B1 et B2
- 5,25€ en zone C.

 


La surface à prendre en compte pour la détermination du plafond correspond à la surface habitable majorée de la moitié, dans la limite de 8m², des annexes.
Si les plafonds de ressources sont les mêmes dans le secteur intermédiaire qu'en matière de loi Duflot-Pinel, le revenu fiscal de référence du locataire ne devra pas excéder les plafonds suivants dans le secteur social :

Le déclarant bénéficiant du dispositif Borloo peut déduire de ses revenus fonciers une déduction supplémentaire égale à 30% des revenus bruts dans le secteur intermédiaire et à 60% dans le secteur social ou très social.
La loi de finances rectificative pour 2016 remplace le Borloo ancien par la loi Cosse, pour les baux conclus à compter du 1er janvier 2017. Ainsi, un nouvel avantage fiscal est créé, prenant la forme d'une déduction supplémentaire concernant les logements situés en zone tendue (marquée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement) et égale à :
- 15% des recettes brutes dans le secteur intermédiaire,
- 50% dans le secteur social.
La déduction est portée respectivement à 30 et 70% dans des zones trés tendues.

Le dispositif LMNP Censi-Bouvard

Si la plupart des régimes de défiscalisation immobilière concernent des biens loués non-meublés, le Censi Bouvard est le seul qui vise expressément les locations meublées.

Le Censi Bouvard concerne les personnes domiciliées en France qui acquièrent, à compter du 1er janvier 2009 jusqu'au 31 décembre 2018 :
-    un logement neuf,
-    un logement en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement),
-    un logement achevé depuis au moins 15 ans, ayant fait l'objet d'une réhabilitation,
-    un logement acquis réhabilité.

Le logement doit être situé dans :
-    un établissement social ou médico-social accueillant les personnes âgées,
-    un établissement social ou médico-social accueillant des personnes adultes handicapées ou des personnes atteintes de pathologies chroniques,
-    un établissement ayant pour objet de dispenser des soins de longue durée à des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie,
-    une résidence avec services pour étudiants,
-    une résidence de tourisme classée.

A compter de 2017, les résidences de tourisme classées ne sont plus éligibles.
Toutefois, une nouvelle réduction d’impôt est créée, concernant les rénovations de ces résidences.

Le propriétaire doit prendre l'engagement de louer le bien meublé pendant au moins 9 ans à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence.
La location doit prendre effet dans le mois suivant la date :
-    d'acquisition pour les logements acquis neufs ou ayant fait l'objet d'une réhabilitation, d'achèvement de l'immeuble pour les logements acquis en VEFA,
-    d'achèvement des travaux pour les logements faisant l'objet de travaux de réhabilitation.

On rappelle que les locations meublées sont soumises au régime des bénéfices industriels et commerciaux et à non celui des revenus fonciers.

La réduction d'impôt dont bénéficie le contribuable est assise sur :
-    le prix d'acquisition majoré des frais d'acquisition (frais de notaire, TVA, frais de notaire...) pour les logements acquis neufs ou en VEFA ou ayant fait l'objet d'une réhabilitation
-    le prix d'acquisition majoré des frais d'acquisition et des travaux de réhabilitation pour les logements acquis en vu de leur réhabilitation

Les dépendances du logement sont prises en considération dans l'assiette si elles sont situées dans le même immeuble ou la même résidence que le logement, si elles sont louées à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence et si elles sont occupées par un occupant de l'établissement ou de la résidence.
Les dépenses éligibles sont plafonnées à 300.000 euros par an.
Le taux de la réduction d'impôt est fixé à 25% pour les logements acquis en 2009 et 2010, 18% pour ceux acquis en 2011 et 11% pour ceux acquis à partir de 2012. La date d'acquisition est celle de la signature de l'acte authentique d'achat.
L'avantage fiscal est réparti sur 9 ans. Il commence à s'appliquer au titre de l'année au cours de laquelle le fait générateur est intervenu soit :
-    la date d'acquisition pour un logement neuf ou ayant fait l'objet d'une réhabilitation,
-    la date d'achèvement du logement pour un logement acquis en VEFA,
-    la date d'achèvement des travaux pour un logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation.

Lorsque la réduction d'impôt excède l'impôt dû au titre d'une année, l'excédent peut être reporté durant 6 ans. Par ailleurs, l’investisseur pourra récupérer la TVA applicable sur l’investissement réalisé car la location à des résidences avec services est imposable.

Investir dans une SCPI

Une SCPI est une entité dont l'objet est l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier. Au contraire d'une SCI, elle investit généralement dans de grands programmes immobiliers et comporte un nombre important d'associés. Les associés perçoivent en rémunération de leur investissement, une quote-part des résultats de la structure, calculée en fonction de leur participation. Ce dispositif d'investissement immobilier est communément appelé "investissement Pierre Papier".

Les avantages de la SCPI

Les associés de SCPI bénéficient généralement de rendements importants (souvent plus de 5%), bien que ceux-ci varient considérablement en fonction du type d'investissement réalisé (immobilier professionnel, logements situés dans les grandes métropoles...).
La SCPI permet en outre de mutualiser les risques locatifs et de perte en capital (impayés, dégradations, immeuble perdant une partie de sa valeur...), du fait du grand nombre d'associés et d'immeubles détenus. Ainsi, par exemple, un particulier qui acquiert un immeuble en direct se verra confronter à de nombreux risques qui viendront diminuer la rentabilité de son investissement. Dans le cadre d'une SCPI, ces risques sont minorés.
Enfin, il est possible de réaliser des placements d'un faible montant. Il n'existe, en effet, pas de plancher concernant les investissements pouvant être réalisés (une souscription de 2000 euros est tout à fait possible).

La fiscalité des revenus perçus par les associés

Les SCI sont des structures translucides. Ainsi, elles ne sont pas directement soumises à l'impôt sur les bénéfices et les associés sont imposables sur la quote-part de revenus leur revenant.
Cette quote-part provient de 3 sources distinctes :
-    les loyers, imposés dans la catégorie des revenus fonciers,
-    les cessions d'immeubles, soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers. On applique ici un abattement pour durée de détention permettant une exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans,
-    les revenus issus des placements financiers réalisés par la société, imposés dans la catégorie des revenus des capitaux mobiliers.
En outre, les cessions de parts de SCPI sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers.

Défiscalisation par le biais d'une SCPI

Les investissements ouvrant droit au Malraux et au Pinel peuvent être réalisés par le biais d'une SCPI. Le Censi Bouvard n'est pas concerné car la société ne peut donner à louer un bien meublé.
En matière de loi Malraux, les conditions suivantes doivent être remplies afin de bénéficier de l'avantage fiscal :
-    65% au moins de la souscription doivent exclusivement servir à financer des travaux éligibles (travaux d'amélioration, dépenses de travaux imposés ou autorisés en application des dispositions législatives ou réglementaires),
-    30% au moins de celle-ci doivent servir à financer l'acquisition d'immeubles faisant l'objet de ces travaux.

L'assiette de la réduction d'impôt est égale au montant de la souscription affecté à la réalisation de dépenses éligibles. Les parts doivent être conservées durant au moins 9 ans.

En matière de loi Pinel, la SCPI doit réaliser des investissements éligibles (les conditions traditionnellement exigées en matière de plafonds de ressources et de loyers, de normes environnementales et d'engagement de location doivent être respectées). L'assiette de la réduction est constituée du montant de la souscription réalisée. Les parts doivent être conservées durant 6, 9 et 12 ans (en fonction du taux de la réduction d'impôt désiré soit 12, 18 ou 21%).

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