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Article sur l'impact du prélèvement a la source sur votre investissement Pinel

Le prélèvement à la source

Impact du prélèvement à la source et du CIMR sur votre investissement locatif Pinel, Duflot ou Scellier...

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Gratuit : un guide clair sur la loi Pinel

 

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Les conditions pour le locataire, le propriétaire et le logement afin de bénéficier de la loi Pinel.

Quels sont les logements éligibles à la loi Pinel ?

Le dispositif Pinel a pour vocation de rééquilibrer l'offre et la demande immobilières dans les zones géographiques qui connaissent un déséquilibre important. Il s'agit de favoriser l'offre de location de biens neufs, aussi tous les biens immobiliers ne sont pas concernés et éligibles au dispositif Pinel.
Par exemple, un bien ancien ne pourra pas prétendre à bénéficier du dispositif et à la réduction d'impôt correspondante.

Les caractéristiques du bien

Pour pouvoir être éligible, votre bien doit répondre aux critères suivants :

Il doit s'agir d'un bien immobilier acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement,
d'un logement faisant l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire,
d'un logement acquis mais faisant l'objet de travaux concourant à la construction d'un immeuble neuf ou qui, ne satisfaisant pas aux conditions de décence, fait l'objet de travaux de réhabilitation,
d'un local affecté à un usage autre que l'habitation faisant l'objet de travaux de transformation en logement.

Si le logement est mis en location, celui-ci devra être achevé dans les 2 ans ½ de sa date d'acquisition (ou d'obtention du permis de construire).
Dans le cas de travaux de réhabilitation/transformation, ceux-ci devront être achevés au plus tard au 31 décembre de la deuxième année de votre acquisition.

Enfin, le logement doit atteindre un niveau global de performance énergétique fixé par l'article 46 AZA octies-0 A de l'annexe 3 du code général des impôts.

Les zones géographiques éligibles à la loi Pinel

Comme indiqué précédemment, le dispositif Pinel a pour vocation de rééquilibrer l'offre et la demande immobilières dans les zones géographiques dont l'insuffisance d'offre de logements entraîne des difficultés d'accès au parc locatif existant.
Ainsi, le bien immobilier doit être situé dans une zone éligible au dispositif de défiscalisation Pinel : ne peuvent bénéficier de la réduction d'impôt que les biens immobiliers situés dans des communes classées en zones dites A, A bis et B1.
Ces zones concernent Paris et son agglomération, la Côte d'Azur et le Genevois français ainsi que la plupart des agglomérations de plus de 250 000 habitants.
Depuis le 1er janvier 2018, il convient d'ajouter aux zones d'éligibilité certaines communes concernées par les restructurations du ministère de la défense et couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense (par exemple Dijon et Châteauroux).
 

Conditions d'éligibilité de l'investisseur

Votre bien immobilier étant dans une zone éligible et respectant des critères de performance énergétiques réglementaires, il convient de respecter aussi les conditions précises de location qui doivent être appliquées pour bénéficier de la réduction d'impôts, notamment en matière de plafonnement du loyer et de durée d'engagement.

Eligibilité du point de vue du montant du loyer

Au 1er janvier 2018, le loyer au m2 est plafonné suivant la zone du bien immobilier :
- 16,96 €/m2 en zone A bis (Paris et 76 communes des Yvelines, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne et Val-d'Oise),
- 12,59 €/m2 en zone A (agglomération de Paris, Côte d'Azur, partie française de l'agglomération genevoise et agglomérations/communes subissant des loyers/prix de logements très élevés) et
- 10,15 €/m2 en zone B1 (certaines grandes agglomérations dont les loyers/prix de logements sont élevés, partie de la grande couronne parisienne hors zones A et A bis).

Le non respect de ces plafonds annule votre éligibilité au dispositif Pinel.


Ces plafonds peuvent varier en fonction de la réalité du marché locatif de chaque commune.
Pour connaître la liste des communes soumises à un arrêté de modulation, les plafonds de loyer qui y sont applicables en fonction de la date d'investissement, ainsi que l'actualisation annuelle des plafonds de loyer modulés, il convient de consulter le site internet du ministère de la cohésion des territoires.

L'engagement de la durée de location

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d'impôts en qualité de propriétaire bailleur, vous devez vous engager à louer votre bien immobilier aux conditions de loyer ci-dessus durant une période minimale.
La période d'engagement initiale doit être de 6 ou 9 ans, prorogeable de 3 ans deux fois.
Ce choix est à effectuer au moment de votre déclaration de revenus.

Au terme de la période d'engagement choisie, vous serez libre de disposer de votre bien à condition de respecter les conditions de congés propres au bail en cours.
Vous pourrez ainsi louer votre bien aux conditions que vous souhaitez, loger un parent proche, votre enfant, le vendre ou l'habiter, sans qu'il soit nécessaire de répondre aux conditions d'éligibilité applicables durant la période d'engagement choisie.

Eligibilité Pinel du locataire

Au-delà des obligations du bailleur, le locataire doit aussi respecter certains critères pour que les conditions de la réduction d'impôts soient réunies.

Eligibilité du point de vue des ressources

En sus de l'encadrement des loyers, votre locataire doit respecter des critères de ressources pour pouvoir prétendre à un contrat de location dans le cadre de la loi Pinel.
Ainsi vous devez vérifier le respect de ces plafonds en demandant à votre locataire le dernier avis d'imposition du foyer dont le revenu fiscal de référence ne devra pas dépasser les plafonds suivants :
 

 

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zones B2 et C

Personne seule

37 508 €

37 508 €

30 572 €

27 515 €

Couple

56 058 €

56 058 €

40 826 €

36 743 €

Personne seule ou couple ayant une personne à charge

73 486 €

67 386 €

49 097 €

44 187 €

Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge

87 737 €

80 716 €

59 270 €

53 344 €

Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge

104 390 €

95 553 €

69 725 €

62 753 €

Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge

117 466 €

107 527 €

78 579 €

70 721 €

Majoration par personne à charge à partir de la cinquième

13 087 €

11 981 €

8 766 €

7 888 €

Eligibilité du point de vue du foyer fiscal

Le logement faisant l'objet du contrat de location doit être la résidence principale de votre locataire.
Le locataire peut être un ascendant ou un descendant, sous réserve que celui-ci soit détaché de votre foyer fiscal..

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