Loi pinel optimisé : un montage couplé à du déficit foncier avec travaux

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Un montage intéressant : la loi Pinel optimisée au déficit foncier

Tout comme le pinel ancien réhabilité, les optimisations des montages Pinel sont largement méconnues, autant des professionnels commercialisant les produits que des particuliers investissant dans ce dispositif.

Aujourd'hui, nous allons essayer de vous expliquer tous les avantages dont vous profiterez en achetant un bien ancien éligible au Pinel et en l'optimisant grâce au déficit foncier.

Petit rappel sur le déficit foncier

Lorsque vous êtes propriétaire d'un bien immobilier locatif, vous percevez des revenus fonciers. A la fin de l'année, ceux-ci sont imposés au titre des prélèvements sociaux (CSG CRDS). Dans le cadre classique (micro foncier), l'administration fiscale effectue un abattement de 30% sur vos revenus fonciers et applique les prélèvements sociaux sur les 70% restants. Ce système n'est pas le plus rentable, toutes les personnes investissant dans du locatif le savent. Il est relativement correct pour un placement de bon père de famille (mise en location d'un seul bien dans le cadre d'une succession par exemple) mais ne convient plus du tout lorsque vous avez à gérer un parc de plusieurs appartements.

Il existe donc un autre régime : celui du réel communément appelé "déficit foncier" dans notre profession. Cela consiste à déduire de vos revenus fonciers toutes les charges (dont les intérêts d'emprunt) qui vous incombent et donc à ne payer des prélèvements sociaux que sur le bénéfice réel que vous tirez de la location de vos biens. Vous pouvez même complètement "écraser" vos revenus fonciers et ne payer aucun impôt dessus si vos charges excèdent ceux-ci.

Le deuxième avantage est donc de pouvoir reporter ce déficit sur les années suivantes et donc de ne pas "perdre" les charges d'une année sur l'autre.

Le troisième avantage est de pouvoir déduire, la première année des travaux, une partie du déficit foncier de son revenu global dans la limite de 10 700 €. La condition pour ce dernier avantage est de louer le bien jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation sur le revenu global.
Si vous êtes dans une tranche à 30%, une déduction de 10 700 € peut vous faire gagner plus de 3 000 € d'impôts.

Si cela ne vous semble pas clair et que vous souhaitez investir en utilisant le déficit foncier, n'hésitez pas à nous faire une demande de rendez-vous personnalisé dans la rubrique contact.

Les profils optimum pour un pinel optimisé

Pinel optimisé : pour quels profils d'investisseurs ?

Vous l'aurez compris, le pinel optimisé ne s'adresse pas aux néophytes. Puisqu'il est adossé (ou optimisé grâce) au déficit foncier, le montage s'adresse avant tout aux investisseurs ayant déjà des revenus fonciers issus d'un parc locatif.

De même si le déficit créé est assez grand pour l'imputer sur votre revenu global, il vaut mieux que vous vous situiez dans une tranche élevée d'imposition (30% nous paraît un minimum).

Quels sont les bien concernés ?

Les biens anciens faisant l'objet de travaux et éligibles au dispositif Pinel avec une part de travaux qui puisse être imputée sur les déficit fonciers (c'est à dire des travaux d'entretien, de réparation et d'habitation). Il est nécessaire de bien pouvoir dissocier les différents types de dépenses (celles imputables au pinel ancien réhabilité ou rénové de celles imputables au déficit foncier).

C'est généralement le promoteur en charge de l'opération qui effectue la ventilation permettant de bénéficier du pinel optimisé.

Principe du Pinel optimisé et exemple concret

Le principe est donc le même que pour chacun des 2 dispositifs : une réduction d'impôts pinel égale 2% du montant investi sur les durées initiales de 6 ou 9 ans puis 1% par an sur les 3 dernières années pour passer à 12 ans ainsi qu'un calcul du résultat foncier applicable en imputant les dépenses éligibles au système de droit commun du déficit foncier.

La réduction d'impôts Pinel prendra effet à la date d'achèvement des travaux alors que le déficit foncier, lui, pourra être appliqué et ce dès la première année de réalisation des travaux.

Exemple d'investissement pinel optimisé :

Prenons le cas d'un couple ayant 63 600 € de revenus. Leur TMI est donc de 30%.
Ils ont par ailleurs des revenus fonciers issus d'un studio hérité qu'ils mettent en location pour 400 € par mois soit 4800 € de revenus fonciers et 578 € de prélèvements sociaux. Ces 4 800 € de revenus fonciers leur font "perdre" 1 008 € (c'est ce qu'ils payent en plus d'impôts : TMI de 30% des revenus après abattement : 4800*0.7*0.3 = 1008 €) et ils ont donc un total de 6 767 € d'impôts à payer chaque année.

Leur conseiller Pinel leur présente un produit ancien réhabilité éligible au dispositif Pinel et avec une part de travaux éligible au déficit foncier.
Le montant de l'investissement est de 260 000 € dont 230 000 € imputables au Pinel et 30 000 € de travaux éligibles au déficit foncier.
Les travaux en déficit fonciers seront effectués en 1 seule fois.
Ils bénéficient donc la première année :
- d'un gain de 578 € sur la CSG CRDS + 1 008 € puisque leurs revenus fonciers sont déficitaires (ne sont pas rajoutés au revenu global)
- d'une déduction fiscale de 10 700 € (soit un gain de 3 210 € d'impôts avec leur tranche à 30%)
Puis les années suivantes :
- un écrasement de leurs revenus fonciers jusqu'à ce que la réserve restante du déficit (30 000 - 4800 - 10700 = 14 500 €) soit épuisée, c'est à dire pendant encore 3 ans supplémentaires
- d'une réduction d'impôts de 4 600 € pendant les 9 premières années de leur investissement Pinel

Au total, ils auront économisé : 9 554 € d'impôts sur leurs revenus fonciers ainsi que 41 400 € d'impôts grâce à la loi Pinel.
Soit une réduction d'impôts totale de 50 954 €.
A investissement équivalent (260 000 €) en pinel classique, ils auraient économisés 46 800 € au total sur les 9 ans.