
Tout comme le pinel ancien réhabilité, les optimisations des montages Pinel sont largement méconnues, autant des professionnels commercialisant les produits que des particuliers investissant dans ce dispositif.
Aujourd'hui, nous allons essayer de vous expliquer tous les avantages dont vous profiterez en achetant un bien ancien éligible au Pinel et en l'optimisant grâce au déficit foncier.
Petit rappel sur le déficit foncier
Lorsque vous êtes propriétaire d'un bien immobilier locatif, vous percevez des revenus fonciers. A la fin de l'année, ceux-ci sont imposés au titre des prélèvements sociaux (CSG CRDS). Dans le cadre classique (micro foncier), l'administration fiscale effectue un abattement de 30% sur vos revenus fonciers et applique les prélèvements sociaux sur les 70% restants. Ce système n'est pas le plus rentable, toutes les personnes investissant dans du locatif le savent. Il est relativement correct pour un placement de bon père de famille (mise en location d'un seul bien dans le cadre d'une succession par exemple) mais ne convient plus du tout lorsque vous avez à gérer un parc de plusieurs appartements.
Il existe donc un autre régime : celui du réel communément appelé "déficit foncier" dans notre profession. Cela consiste à déduire de vos revenus fonciers toutes les charges (dont les intérêts d'emprunt) qui vous incombent et donc à ne payer des prélèvements sociaux que sur le bénéfice réel que vous tirez de la location de vos biens. Vous pouvez même complètement "écraser" vos revenus fonciers et ne payer aucun impôt dessus si vos charges excèdent ceux-ci.
Le deuxième avantage est donc de pouvoir reporter ce déficit sur les années suivantes et donc de ne pas "perdre" les charges d'une année sur l'autre.
Le troisième avantage est de pouvoir déduire, la première année des travaux, une partie du déficit foncier de son revenu global dans la limite de 10 700 €. La condition pour ce dernier avantage est de louer le bien jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation sur le revenu global.
Si vous êtes dans une tranche à 30%, une déduction de 10 700 € peut vous faire gagner plus de 3 000 € d'impôts.
Si cela ne vous semble pas clair et que vous souhaitez investir en utilisant le déficit foncier, n'hésitez pas à nous faire une demande de rendez-vous personnalisé dans la rubrique contact.