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Investir dans du pinel ancien réhabilité : un choix judicieux.

Le Pinel dans l'ancien réhabilité

Alors que la quasi totalité des promoteurs communiquent sur des produits neufs éligibles au dispositif Pinel, bien peu de gens savent qu'en fait, il est possible également d'adosser la loi Pinel à des biens anciens sous certaines conditions. Ce logement doit faire l'objet d'une acquisition, cela exclue donc les biens anciens que vous possédez déjà, ou ceux qui vous ont été transmis par succession ou par donation.

Les biens immobliers éligibles au Pinel ancien réhabilité :

Il existe 3 types de biens "anciens" qui peuvent être acquis pour devenir éligibles au dispositif :

- les biens anciens faisant l'objet de travaux rendant l'immeuble similaire à un immeuble neuf (fondations ou éléments déterminant la résistance et rigidité de l'ouvrage ou consistance des façades hors ravalement ou ensemble des éléments de second oeuvre dans une proportion de 50% minimum )

- les biens insalubres et ne respectant pas les caractères de décence (loi du 6 juillet 1989) et faisant l'objet de réhabilitation

- les locaux à usage autre qu'habitation et qui font l'objet de travaux  de transformation en logement

Les avantages fiscaux du pinel ancien réhabilité :

La réduction d'impôt dans l'ancien est la même que celle dans le neuf. L'Etat n'accorde aucun avantage particuliers supplémentaire : vous bénéficiez de 12%, 18% ou 21% du montant investi en réduction d'impôts selon la durée sur laquelle vous souhaitez défiscaliser : 6 ans renouvelable 2 fois par période triennale ou 9 ans renouvelable 1 fois pendant 3 ans.

Obligations et limitations du pinel ancien réhabilité :

Tout comme la réduction d'impôts, les obligations  ainsi que les limitation (de loyers, de locations, de plafonds) sont les mêmes que pour la VEFA.

Les différences avec le neuf :

La rénovation et la réhabilitation sont des métiers complètement différents des métiers de la promotion et de la construction neuve. Les promoteurs qui se lancent donc dans ce genre d'opération possèdent une expérience et des compétences que les promoteurs classiques ne possèdent pas.
Il y a donc tout un réseau de promoteurs constructeurs spécialisés dans l'ancien rénové. Ces acteurs ont l'habitude de gérer des opérations généralement dans le cadre du déficit foncier et ce sont tournés vers le dispositif Pinel afin de faire bénéficier leurs clients de leurs compétences.

Il y a également une grande différence au niveau du produit livré. Non pas en terme de qualité mais en terme d'emplacement. Aujourd'hui il est impossible de trouver du foncier dans le centre historique des agglomérations éligibles au Pinel. Il est également très dur de trouver du terrain à batir en centre ville. Les promoteurs n'ont alors d'autres choix que d'acheter des biens immobiliers en vue de leur destruction pour reconstruire par-dessus lorsque les droits à bâtir leur permettent de dégager une marge suffisante.
Il y a d'ailleurs de plus en plus de propriétaires qui cherchent à vendre leur maison à un promoteur afin d'en tirer le meilleur parti.
Cependant cette technique ne fonctionne pas dans les centres historiques qui sont, en règle générale, préservés par des arrêtés de conservation du patrimoine. Et c'est là que le Pinel ancien entre en jeu : certains promoteurs spécialisés achètent des immeubles pour les rénover et les revendre à des investisseurs Pinel avertis.

Cela vous permet d'acquérir des biens éligibles à réduction d'impôts dans des quartiers où il est impossible de construire.

En plus de cela, vous bénéficiez du cachet de la vieille pierre et votre investissement bénéficie déjà d'une valeur patrimoniale importante.

Puis-je faire du Pinel ancien moi-même en m'occupant des travaux ?

Nous ne le dirons pas assez (vous êtes nombreux à nous poser la question) : vous ne pouvez pas acheter n'importe quel logement ancien pour y faire du pinel. Il y a des règles à suivre, des critères de rénovation ou de réhabilitation qui demandent une intervention sur la totalité de l'immeuble. Hors de question, donc, d'acheter un logement dans une copropriété et espérer y faire du Pinel.
Ce n'est pas possible !

Donc tournez vous vers des professionnels qui proposent des logements prêts à acheter soit en VIR (vente d'immeuble à rénover) soit en vente achevée (réhabilitation effectuée, sans appel de fonds) et qui seront, à coup sûr, éligibles à la loi Pinel (lettre d'engagement du promoteur en cas de doute, spécification de cette destination dans l'acte notarié).

Les bonnes raisons d'acheter un logement ancien pour faire du pinel

l'emplacement : opter pour du Pinel ancien, vous permet de bénéficier d'emplacements superbement situés dans des quartiers où construire du neuf est impossible. Profitez-en, la valeur patrimoniale de votre investissement n'en sera que meilleure !

le caractère intimiste : ce genre de copropriétés ne comportent qu'un nombre restreint de logements (une ou deux dizaines la plupart du temps). Très loin donc des vastes opérations des grands promoteurs nationaux qui comptent parfois des centaines d'appartements dont un grand nombre en social.

un achat tangible : par rapport à l'achat sur plan en VEFA, le fait de pouvoir visiter le bien ancien, même délabré ou en chantier, permet de mieux visualiser ce que l'on achète. Les clients aiment pouvoir se projeter et ils sont rassurés par le fait de visualiser les volumes et les surfaces.

le délai de livraison : avec des commercialisations qui commencent 24 mois avant la livraison, le neuf rebute souvent les acquéreurs qui ont du mal à se projeter sur 2 années alors qu'il n'est pas rare de trouver du pinel ancien livrable sur l'année en cours. En effet, le petit nombre de logements concernés ainsi que l'ampleur des travaux à effectuer permet au promoteur de réaliser des opérations sur des délais compris entre 8 et 16 mois contre 18 à 24 mois pour le neuf.

les avantages fiscaux et les obligations qui en découlent : qui sont les mêmes que pour le neuf.

le montant d'acquisition : qui est au même prix quasiment que le neuf. On peut même espérer trouver moins cher étant donné que les travaux coûtent légèrement moins que de la construction neuve classique. Cependant cet avantage est souvent contrebalancé par le coût induit de l'emplacement en coeur de ville qui, lui, coûte plus cher.

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