Faire une loi Pinel dans le neuf acheté en VEFA

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Article sur l'impact du prélèvement a la source sur votre investissement Pinel

Le prélèvement à la source

Impact du prélèvement à la source et du CIMR sur votre investissement locatif Pinel, Duflot ou Scellier...

Le neuf en VEFA : idéal pour faire du Pinel

Le terme quelque peu "technique" de VEFA peut rebuter de prime abord mais c'est un régime juridique très encadré qui régit la vente d'appartements sur plan (article 1601-3 du code civil).

Les avantages de la VEFA, les différences avec l'ancien

La principale différence entre un achat neuf sur plan et un achat dans l'ancien est que vous faites le choix d'acquérir un bien qui n'est pas encore construit. Dans l'ancien, on vous fait visiter, cela vous plaît (ou pas) et vous décidez d'aller chez le notaire pour acheter le bien. Dans l'achat sur plan, on vous présente le plan d'un appartement ainsi qu'un descriptif de ses équipements et de ceux de la copropriété et vous vous engagez par le biais d'un contrat de réservation (avec le promoteur) puis par un acte authentique devant notaire.

Les différentes étapes d'un achat en VEFA :

- signature du contrat préliminaire de réservation par le client
- versement d'un dépôt de garantie
- réception du contrat contresigné par le promoteur (LRAR)
- délai loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) incompressible de 10 jours
- signature chez le notaire
- avancement de la construction / appels de fonds
- livraison, remise des clés, réserves et procès verbal de livraison

Les garanties de la VEFA

1. la Garantie Financière d'Achèvement : c'est une garantie qui protège le consommateur contre une défaillance du constructeur. Aujourd'hui, il est impossible de vendre des appartements en VEFA sans avoir fourni au préalable la GFA au notaire. Cette GFA est apportée par un tiers (la plupart du temps un organisme bancaire ou une assurance) et garantie que les fonds nécessaires à l'achèvement de la construction (immeuble ou maison) seront disponibles. Et ce même si le promoteur met la clé sous la porte.
Ainsi, dès lors que vous êtes passé chez le notaire (étape 5 de la liste précédent) vous pouvez être sûrs que votre logement sera construit. En général, la garantie financière d'achèvement est délivrée lorsque 50% des logements ont été réservés.

2. la Garantie de Parfait Achèvement : dans le neuf, cette garantie court pendant la première année suivant la livraison. Elle vous permet, en tant qu'acquéreur, de signaler tous les désordres et malfaçons dans votre logement et d'exiger du promoteur qu'il les répare. Elle permet de garantir à l'acquéreur que le logement sera livré en conformité avec ce qui lui aura été promis.

3. la Garantie Biennale : valide pendant les 2 ans qui suivent la remise des clés, cette garantie couvre tout un ensemble d'équipements énumérés à l'article 1792-2 du Code Civil et qui sont des éléments d'équipements dissociables de la construction et qui peuvent être retirés sans endommager la construction. Rentrent dans cette catégorie les portes et fenêtres, les faux plafonds, équipements électriques, plomberie...

4. la Garantie Décennale : comme pour toutes les constructions neuves, la garantie décennale est obligatoire pour le promoteur immobilier. Elle couvre tous les dommages qui compromettent la solidité du bâti ou rendent la construction inhabitable (étanchéité, fissures importantes et même isolation phonique depuis un arrêt rendu par la cour de cassation). Comme son nom l'indique, elle est valable pendant les 10 ans qui suivent la remise de vos clés.

Les autres avantages de l'immobilier neuf :

Les frais de notaire réduits : lorsque vous achetez un bien immobilier, vous payez entre 7 et 8% de plus pour les frais de notaire. En immobilier neuf, les frais de notaire sont réduits à environ 2 à 3% du prix d'acquisition. C'est un gain non négligeable.

Exemple : vous acheter un appartement de 200 000 € dans l'ancien. Les frais de notaire seront d'environ 14 000 €.
Vous achetez un bien neuf du même montant (200 000 €), vous ne paierez que 5 000 € de frais de notaire !

Des normes énergétiques pointues : afin de renouveler le parc immobilier et obtenir des batiments moins énergivores et plus respectueux de l'environnement, l'Etat a mis en place des normes de construction imposant une performance énergétique (50kWh / m² / an d'énergie primaire). De plus, si vous achetez un logement ancien, les lois de transition énergétique vont obliger le parc de logements énergivores à des travaux de réparations et d'isolation (notamment isolation extérieure des façades) d'ici 2025. Autant acheter tout de suite un logement énergétiquemet performant et économiser sur les factures de chauffage et d'électricité.

Aucun travaux à prévoir : par définition, le logement livré étant neuf, vous n'avez aucun travaux de rénovation, réparation à prévoir. Votre achat est net de toute charges supplémentaires qui pourraient venir s'ajouter à votre acquisition immobilière. Cela coule de source mais il est quand même nécessaire de le rappeler.

La défiscalisation Pinel avec un achat sur plan

En achetant un appartement neuf dans le cadre de la loi Pinel vous obtenez une réduction d'impôts égale à 2% du prix de revient (achat + frais) pendant 6 ou 9 ans. La construction sur laquelle vous achetez le logement doit être aux normes RT2012 (normes de performance énergétique) et doit être achevée dans les 30 mois qui suivent la signature de l'acte authentique chez le notaire. En ce qui concerne vos autres obligations, il convient de mettre ce logement en location dans les 12 mois qui suivent sa livraison (ou son acquisition si vous l'achetez alors qu'il est livré) et de respecter les conditions de plafond de location et de ressources du locataire.

Les commercialisations d'immeubles en construction commencent généralement 24 mois / 2 ans avant la livraison avec des contrats de réservation préliminaires. Les acquéreurs passent chez le notaire lorsque la GFA est délivrée. A ce moment-là, plus de la moitié du programme est déjà réservée par les futurs propriétaires. Les surfaces qui partent en premier sont les appartements de type studio dédiés à du locatif. Et la réduction d'impôts est acquise l'année de livraison du programme (qui peut donc intervenir 2 ans après la signature du contrat de réservation).

Il est donc absolument essentiel de comprendre que si vous souhaitez effectuer un investissement immobilier Pinel dans du neuf, il faut vous y prendre entre 12 et 24 mois à l'avance pour avoir du choix dans le stock d'appartements disponibles et pouvoir bénéficier des meilleures opportunités.

Nos conseil pour investir sereinement en VEFA

vérifiez l'emplacement de votre futur logement en privilégiant : les transports, les commerces, les établissements scolaires
commencez vos recherches 2 ans à l'avance si possible pour bénéficier des meilleures conditions
si vous comparez avec l'ancien, comparez frais de notaire compris et travaux de rénovation énergétiques compris
vérifiez que le permis de construire soit purgé de tout recours (afin d'éviter des décalages de livraison)