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Plafond du prix d'achat au mètre carré Pinel.


Le plafond de la réduction d'impôts :
attention au prix d'achat du mètre carré !

Afin de freiner les ardeurs des investisseurs dans des quartiers déjà très huppés, le gouvernement a mis en place un plafond de défiscalisation (ou plafond de réduction d'impôts) fixé sur le prix de revient au mètre carré.
Ainsi, vous ne pouvez pas défiscaliser en achetant du Pinel sur Paris à 9000 € le mètre carré.

Le plafond fixé par décret est de 5500 € par mètre carré.


Cela mérite quelques explications, si vous êtes néophytes, ne vous inquiétez pas, nous sommes là pour vous les fournir :
 

1. Attention aux erreurs fréquentes lors de la prise en compte de ce paramètre dans une simulation d'investissement

Nous faisons ce métier depuis plus de 15 ans et nous sommes rompus aux subtilités des différents dispositifs. Il n'est donc pas rare, lorsque nous rencontrons nos clients, de devoir éclaircir à nouveau certains points qui ont pu leur être expliqués par des confrères un peu moins précis que nous.
Concernant ce plafond au mètre carré, deux grosses approximations (qui peuvent se transformer en erreurs grossières) reviennent fréquemment :

- Première erreur : la surface à prendre en compte est la surface Carrez. Faux, c'est la surface pondérée.
C'est subtil mais cela peut porter à confusion. En effet, le texte de loi énonce (alinéa A du chapitre V de l'article 199 novovicies du CGI) "dans la limite d'un plafond par mètre carré de surface habitable". Or en lisant tel quel ce texte on pourrait croire qu'il faut prendre la surface habitable "Carrez" pour calculer ce plafond.
Il n'en est rien et c'est une notice du bofip (http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/ext/pdf/createPdfWithAnnexePermalien/BOI-IR-RICI-360-30-10-20150611.pdf?doc=8505-PGP&identifiant=BOI-IR-RICI-360-30-10-20150611) expliquant les modalités de calcul et d'imputation de la réduction d'impôts Pinel qui vient nous éclairer (alinéa I.A.2.b "Notion de surface habitable") : "la surface habitable à prendre en compte pour l'appréciation des plafonds de prix de revient relatifs aux logements situés en métropole s’entend de celle définie au dernier alinéa du a de l'article 2 duodecies de l'annexe III au CGI".
En se reportant donc à ce dernier texte (article 2 duodecies de l'annexe III) on peut lire "La surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer s'entend de la surface habitable au sens de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8 mètres carrés par logement, de la surface des annexes mentionnées aux articles R. 353-16 et R. 331-10 du même code"

La surface habitable à prendre en compte pour le calcul du prix de revient au mètre carré est donc la même que celle à prendre en compte pour le calcul du loyer et que l'on appelle communément dans notre métier la "surface pondérée". C'est à dire la surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes (dans un maximum de 8 mètres carrés).

 Exemple :
Soit un appartement de 43m² avec 16m² de terrasse en vente sur Lyon 7ème au prix de 265 000 stationnement inclu.

Calcul "bête et méchant" du prix de revient en fonction de
la surface habitable :
265 000 / 43 = 6 162 €/m²
Conclusion hâtive : cet appartement est trop cher pour investir en loi Pinel
Calcul "correct" du prix de revient en fonction de
la surface pondérée :
265 000 / 51 [43+16/2] = 5 196 €/m²
Conclusion correcte : cet appartement est parfait pour investir en loi Pinel


 
Il faut donc faire très attention à la surface utilisée pour calculer ce plafond au mètre carré.


- Deuxième erreur : calculer le prix de revient sur le seul prix de l'appartement mais défiscaliser sur le prix + les frais annexes.
La base de calcul de la réduction d'impôts et du prix du mètre carré doit être la même. En effet en VEFA, dans le cadre de la loi Pinel, vous pouvez défiscaliser sur le prix d'achat du logement + les frais de notaire + commission des intermédiaires + frais d'enregistrement + taxe de publicité foncière. Si vous calculez la réduction d'impôts sur le total, il vous faut également calculer le plafond de réduction d'impôts au mètre carré sur ce même total.
 

 Exemple :
Soit un appartement de 49m² de terrasse en vente sur Lyon 7ème au prix de 265 000 stationnement inclu.
Les frais de notaire sont de 7 950 €.
Le coût total de l'acquisition est donc de 265 000 + 7 950 = 272 950 €

Le coût d'acquisition au mètre carré est de 272 950 / 49 = 5 570 €/m²
Ce qui est au-dessus du plafond des 5 500 €/m² autorisés par la loi.

Vous ne pourrez défiscaliser que sur 269 500 € au lieu de 272 950 €

2. Optimiser son achat Pinel au maximum en respectant le plafond de réduction d'impôt au mètre carré

Si vous avez suivi, il est donc clair que, pour optimiser son investissement au maximum, il convient de bien acheter son logement pinel. Bien l'acheter signifie acheter un appartement dont
la surface pondérée x 5 500 >= prix appartement + prix stationnement + frais de notaire


Cette formule est le placement idéal dans un monde idéal mais cela ne sera pas toujours possible.

Cependant, dans certaines grandes agglomération, il est impossible de trouver un tel bien. Il faudra alors faire un compromis : acheter en périphérie proche où les prix sont légèrement inférieurs ou accepter de ne pas défiscaliser sur la totalité. Par exemple, défiscaliser uniquement sur le prix appartement + prix stationnement et faire l'impasse du bénéfice de la réduction d'impôts sur les frais de notaire. Ou alors défiscaliser uniquement sur le prix de l'appartement et choisir de louer le stationnement à part...

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