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Le prélèvement à la source

Impact du prélèvement à la source et du CIMR sur votre investissement locatif Pinel, Duflot ou Scellier...

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Gratuit : un guide clair sur la loi Pinel

 

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Les plafonds d'investissement Pinel à ne pas dépasser pour effectuer un placement pinel rentable.

Plafond d'investissement Pinel :
quelles sont les limites auxquelles vous êtes soumis ?

Investir dans le neuf avec le dispositif de défiscalisation Pinel est une opération très rentable surtout si vous payez beaucoup d'impôts. Cependant, il est nécessaire bien comprendre le fonctionnement ainsi que les limites, ou plafonds, auxquels vous êtes soumis afin d'optimiser au maximum votre investissement.

La réduction d'impôts, principe de base

Comme nous l'avons vu précédemment, la loi Pinel vous permet de défiscaliser (ou réduire vos impôts) à hauteur de 12% ou 18% de votre investissement sur 6 ou 9 ans (soit 2% par an).
En tout état de cause, si nous voulons réduire nos impôts de 20 000 € chaque année, il nous suffirait d'acheter un bien d'un montant de 1 million d'euro.

Malheureusement non, cela n'est pas possible et pour plusieurs raisons : la loi fixe des limitations pour que le dispositif reste attractif sans toutefois accorder de trop gros cadeaux au contribuable. En effet, les caisses de l'Etat doivent rester remplies et l'impôt est le meilleur moyen de les garder pleines.

Mais une  réduction avec quelques limites

1. Depuis 2009 l'Etat plafonne les niches fiscales

En effet, si auparavant on pouvait cumuler tous les dispositifs possibles pour réduire ses impôts jusqu'à les effacer complètement, l'administration fiscale de Bercy a mis, en 2009, le 'Holà' à cette fuite de l'impôt avec l'article 200-0A du Code Général des Impôts. Pour vous donner une idée, sa mise en place a été progressive et ce plafond des niches fiscales n'a eu de cesse d'être raboté au fil des années :
A sa création il était de 25 000 € + 10% du revenu imposable.

Aujourd'hui ce plafond des niches fiscale est de 10 000 €. Ce qui signifie que techniquement vous ne pouvez pas réduire vos impôts de plus de 10 000 € par an, tous dispositifs confondus. C'est la limite à laquelle est soumis l'investissement Pinel. Voilà la première raison pour laquelle acheter un bien de 1 000 000 € ne vous permettra pas d'écraser 20 000 € d'impôts par an.

Pour terminer sur le plafond des niches fiscales, certains dispositifs ont un plafond plus élevé. C'est le cas par exemple des investissements en outre-mer ou des sofica dont le plafonds est porté à 18 000 €.
D'autres dispositifs d'investissement sont carrément exempts de niches fiscales et ne rentrent pas dans le calcul de celles-ci. C'est le cas notamment de la réduction d'impôts au titre de la loi Malraux.
 

2. Tout comme le Scellier et le Duflot avant elle, la loi Pinel possède un plafond d'investissement

En effet, le texte de loi (199 novovicies du CGI) au paragraphe V, article A explique que le prix de revient sur lequel est calculée la réduction d'impôts Pinel ne peut dépasser "la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition". Ainsi ce plafond, s'il signifie une limite d'investissement explicite, signifie aussi une limite de réduction d'impôts implicite puisque celle-ci est calculée sur le montant de l'investissement. Votre réduction d'impôts Pinel ne pourra en aucun cas dépasser 6000 € par an (à moins d'en cumuler sur plusieurs années).
 

3. Contraitement au Scellier, la loi Pinel permet d'acquérir 2 logements sur une même année


C'était en effet une des grande nouveautés de cette loi qui permet d'acquérir par exemple 2 studio à 150 000 € plutôt qu'un T3 à 300 000 €. Quel intérêt me direz vous puisque la réduction d'impôts sera la même ?

L'intérêt est que 2 petites surfaces sont plus rentables qu'une seule grande surface. En effet, le calcul du loyer pinel est tel qu'on optimise son gain en acquérant des surface inférieures ou égales à 38m².

Pour résumer

  • Limite d'achat de 2 logements maximum par an
  • Limite d'investissement de 300 000 € par an


Attention, il existe un plafond supplémentaire qui restreint la réduction d'impôts sur les agglomérations où les prix sont trop chers. Consultez notre article.

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